Kirchliche Immobilien neu denken: Dr. David Elferich im Interview über Erbbaurecht, bezahlbaren Wohnraum und die Zukunft kirchlicher Liegenschaften

Kirchengemeinden stehen vor großen Herausforderungen: Sinkende Mitgliederzahlen, steigende Kosten und ungenutzte Flächen verlangen nach neuen Konzepten. Dr. David Elferich erklärt im Interview, warum Erbbaurechtsmodelle Chancen für Kirche und Gesellschaft bieten – und wie kirchliche Immobilien zu Orten mit sozialem Mehrwert werden können.

Herr Dr. Elferich, Ihr Familienunternehmen blickt auf eine lange Geschichte zurück – wie hat sich daraus die heutige Spezialisierung auf kirchliche Immobilien entwickelt?

Elferich: Unsere Familie ist über mehrere Generationen in der Wirtschaft verwurzelt. In der täglichen Arbeit haben wir erkannt, dass kirchliche Eigentümer ein eigenes Anforderungsprofil mitbringen: Sie denken in langen Zeiträumen, sind ihrer Gemeinde und ihrer Geschichte verpflichtet und brauchen Partnerunternehmen, die diese Haltung verstehen, statt sie als Hindernis zu betrachten. Aus unserer Arbeit heraus haben wir unsere Tätigkeitsfelder konsequent entwickelt und uns auf kirchliche Liegenschaften im Erbbaurecht sowie die Entwicklung von brachliegenden Grundstücken spezialisiert.

Sie arbeiten bundesweit mit Kirchengemeinden und Bistümern: Was fasziniert Sie persönlich an diesem Marktsegment?

Elferich: Kirchliche Immobilien zu gestalten anstatt zu verwalten – vor dieser Herausforderung stehen deutschlandweit eine Vielzahl an kirchlichen Organisationen. Hinter jedem Grundstück steht eine Kirchengemeinde, eine Geschichte und ein Auftrag, der über die Immobilie hinausgeht. Genau das macht unsere Arbeit anspruchsvoll und bereichernd. Wir sprechen mit Gemeindemitgliedern, die Verantwortung tragen, oft ehrenamtlich, und die mit ihren Entscheidungen weit in die Zukunft hineinwirken. Wenn es gelingt, eine kirchliche Immobilie oder ein Grundstück so zu entwickeln, sodass die Kirchengemeinde finanziell entlastet wird und gleichzeitig gesellschaftliche Mehrwerte erarbeitet werden, dann bewirken wir mit unserem Unternehmen einen Mehrwert in der Wertschöpfungskette für kirchliche Eigentümer.

Ein Schwerpunkt Ihrer Arbeit sind Erbbaurechtsvergaben: Warum ist dieses Modell aus Ihrer Sicht besonders geeignet?

Elferich: Das Erbbaurecht hat einen entscheidenden Vorteil: Die Kirchengemeinde bleibt Eigentümerin des Grundstücks und behält damit die langfristige Verfügungsgewalt über ihre kirchlichen Vermögenswerte. Gleichzeitig generiert eine Erbbaurechtsvergabe über Generationen hinweg verlässliche Einnahmequellen – ohne einmalige Veräußerung und ohne nachhaltigen Flächenverlust. Für kirchliche Einrichtungen ist eine Erbbaurechtsvergabe oftmals ein alternatives Umsetzungsinstrument anstelle einer Eigenentwicklung der kirchlichen Immobilien, die sich aus dem Ehrenamt und mit limitierten Eigenkapitalstrukturen nur begrenzt umsetzen lässt. Hinzu kommt: Über die vertraglichen Erbbaurechtsbedingungen lässt sich steuern, welche Nutzungen auf den Grundstücksflächen entstehen – bezahlbarer Wohnraum bis hin zu Quartiersentwicklungen.

Sie sprechen von der „Aktivierung brachliegender Grundstücke“ – was bedeutet das konkret, und wie gehen Sie dabei vor?

Elferich: Konkret geht es um Flächen, die heute keine oder nur eine eingeschränkte Nutzung aufweisen – untergenutzte Gemeindeflächen, die seit Jahrzehnten unterdurchschnittlich genutzt werden. Passende Grundstücksflächen können einerseits in innerstädtischen Lagen durch Nachverdichtungen und andererseits in Stadtrandlagen durch umfängliche Quartiersentwicklungen weiterentwickelt werden. Wir beginnen in unserer Tätigkeit stets mit einer umfassenden Bestands- und Standortanalyse, prüfen baurechtliche Rahmenbedingungen, entwickeln Nutzungsszenarien gemeinsam mit der Gemeinde und identifizieren erst dann passende Investoren oder Projektentwickler. Erst wenn die individuelle Strategie abgestimmt ist, gehen wir in die Transaktionsbegleitung zur Vergabe eines Erbbaurechts. Dieser umfassende Entwicklungsprozess ist die Grundlage dafür, dass am Ende tragfähige Lösungen entstehen.

Ihr Ansatz verbindet Wirtschaftlichkeit mit kirchlichem Selbstverständnis: Wo entstehen dabei die größten Spannungsfelder?

Elferich: Die größten Spannungsfelder liegen zwischen Bewahrung und Veränderung, zwischen kurzfristigem Einnahmedruck und langfristiger Erwartungshaltung, zwischen unterschiedlichen Vorstellungen in den Entscheidungsorganen. Unsere Aufgabe ist es, diese Spannungen nicht zu begleiten, sondern transparent die Entwicklungsmöglichkeiten aufzuzeigen und in einen strukturierten Entscheidungsprozess zu überführen. Wir liefern belastbare Entwicklungsstrategien, zeigen Handlungsoptionen mit ihren jeweiligen Potenzialen auf und schaffen damit die Grundlage, auf der die kirchlichen Gremien ihre Entscheidung souverän treffen können.

Ein Ziel Ihrer Projekte ist unter anderem die Schaffung bezahlbaren Wohnraums: Welche Verantwortung tragen kirchliche Immobilieneigentümer hier aus Ihrer Sicht?

Elferich: Kirchliche Eigentümer verfügen über umfassende Grundstücksbestände, häufig in genau jenen urbanen Lagen, in denen bezahlbarer Wohnraum am dringendsten gebraucht wird. Damit können Kirchengemeinden eine weitreichende Verantwortung übernehmen, die weit über die eigene Gemeinde hinausreicht. Diese Verantwortung wahrzunehmen heißt nicht, kirchliche Grundstücksfläche aufzugeben – im Gegenteil: Über Erbbaurechtsmodelle lassen sich soziale Quartiersentwicklungen mit kirchlichen Schwerpunkten vertraglich verankern. Damit können Kirchengemeinden die soziale Wohnungswirtschaft unmittelbar unterstützen, wirtschaftlich profitieren und gleichzeitig einen sichtbaren gesellschaftlichen Beitrag leisten.

Wie gelingt es Ihnen, kirchliche Akteure und die Immobilienwirtschaft an einen Tisch zu bringen und gemeinsame Lösungen zu entwickeln?

Elferich: Das gelingt unmittelbar durch unsere tägliche Arbeit. Kirchliche Gremien und Investoren müssen sich treffen und kennenlernen können. Unsere Rolle ist die Vernetzung der Akteure: Wir kennen die Entscheidungsprozesse der kirchlichen Organisationen ebenso wie die Anforderungen institutioneller Investoren und Projektentwickler. Daraus entsteht Vertrauen – und Vertrauen ist die Grundlage für eine erfolgreiche Arbeit. Hinzu kommt unser Engagement in Verbänden wie dem Bund Katholischer Unternehmer. Diese Plattformen ermöglichen es uns, den Austausch nicht nur projektbezogen zu führen, sondern strukturell zu verankern.

Viele Kirchen stehen vor der Frage, wie sie mit nicht mehr genutzten Gebäuden umgehen sollen: Wo sehen Sie da die größten Herausforderungen – und Chancen?

Elferich: Viele kirchliche Liegenschaften wurden über Jahrzehnte nicht oder nur reaktiv weiterentwickelt. Zunehmend drängen sinkende Mitgliederzahlen, steigende Substanzkosten und veränderte Nutzungsbedarfe, sodass kirchliche Immobilienbestände hinterfragt werden, die historisch auf pastorale Nutzungen ausgelegt sind. Die Transformationschance liegt darin, sich mit spezialisierten Dienstleistern realistische Umsetzungschancen zu generieren. Eine Kirchengemeinde, die für ihre Immobilien realistische Schwerpunkte setzt, sodass pastorale Nutzungen in den Vordergrund gestellt werden, und gleichzeitig wirtschaftliche Einnahmequellen weiterentwickelt, hat oftmals eine Möglichkeit, die Chancen des eigenen Immobilienbestands zu nutzen. Wer dagegen abwartet, verliert Optionen. Genau hier setzen wir an: mit erprobten Strukturen, einem realistischen Zeitplan und transparenten Dienstleistungen.

Welche Entwicklungen werden die Nutzung kirchlicher Immobilien in den kommenden Jahren besonders prägen? Welche Fehler beobachten Sie aktuell bei der Entwicklung oder Umnutzung kirchlicher Immobilien?

Elferich: Prägend werden drei Entwicklungen sein: die Konsolidierung kirchlicher Immobilienstrukturen, der wachsende Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in innerstädtischen Lagen und die zunehmende Bedeutung energetischer und ökologischer Anforderungen an Bestandsgebäude. Diese drei Herausforderungen werden viele Entscheidungsbereiche den Kirchengemeinden abverlangen. Auf der einen Seite wird frühzeitig zu handeln sein – wenn der Sanierungsstau die Gestaltungsspielräume bereits aufgezehrt hat, und auf der anderen Seite sind proaktiv wirtschaftliche Einnahmequellen zu entwickeln. Die fundierte Prüfung von Erbbaurechtsmodellen gehört aus unserer Sicht in jede ernsthafte Strategiediskussion.

Der Bund Katholischer Unternehmer steht unter dem Leitwort „Leistungsbereitschaft in christlicher Verantwortung“: Was bedeutet dieses Leitwort für Sie persönlich – und wie prägt es Ihr unternehmerisches Handeln im Alltag?

Elferich: Für mich beschreibt dieses Leitwort die Haltung, die für einen zukunftsfähigen Immobilienprozess im Vordergrund stehen muss: Leistung ohne Verantwortung wird zur Gleichgültigkeit, Verantwortung ohne Leistung bleibt eine Geste. Beides muss zusammenkommen. Konkret bedeutet das für unseren Arbeitsalltag, belastbare und vorausschauende Immobilienstrategien zu entwickeln, transparente und nachvollziehbare Prozesse umzusetzen sowie wirtschaftlich tragfähige Erbbaurechtsvergaben zu vermitteln. Wenn es gelingt, wirtschaftliche Vorhaben mit den kirchlichen Zielsetzungen der Gemeinden in Einklang zu bringen, zeigt sich unsere Leistungsbereitschaft.

Dr. David Elferich

Dr. David Elferich ist Geschäftsführer der Berliner Elferich Immobilien & Projekt GmbH. Mit seinem familiengeführten Unternehmen berät er katholische Kirchengemeinden und Bistümer bei der Entwicklung kirchlicher Immobilien, insbesondere bei Erbbaurechtsvergaben und der Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Als Mitglied im BKU engagiert er sich für die Verbindung von wirtschaftlicher Verantwortung und kirchlichem Auftrag.

Interview: Markus Jonas
Bild: Dr. David Elferich